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　　【土地增值税的税率、应税收入和扣除项目】

　　一、税率

　　土地增值税采用四级超率累进税率。本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。

　　【提示】土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。

　　【建议】记忆土地增值税的税率表，考试时有时不提供该税率表。

　　级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数(%)

　　1不超过50%的部分30%0

　　2超过50%~100%的部分40%5

　　3超过100%~200%的部分50%15

　　4超过200%的部分60%35

　　二、应税收入

　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。

　　三、扣除项目(重要)

　　1. 取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　2. 房地产开发成本(适用新建房转让)

　　包括土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税等)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

　　3. 房地产开发费用(适用新建房转让)

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：

　　允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金没有利息支出的情况)

　　允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内

　　(3)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述(1)、(2)项所述两种办法。

　　4. 与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)

　　包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。

　　5. 财政部规定的其他扣除项目(适用房地产开发企业的新建房转让)

　　从事房地产开发的纳税人加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%

　　6. 旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)

　　税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金(不含增值税)，作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

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