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　　第四章 个人住房贷款

　　第一节 基础知识

　　考点1 贷款基础知识

　　判断：个人住房贷款担保方式有抵押、质押两种。(　　)

　　A.正确

　　B.错误

　　【答案】B。解析：个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式。贷款银行可根据借款人的具体情况，采用一种或同时采用几种贷款担保方式。

　　考点2 房产税及相关交易税费

　　多选：下列关于房产税的纳税人的叙述中，正确的是(　　)。

　　A.房产税由产权所有人缴纳

　　B.产权属于全民所有的.由经营管理的单位缴纳

　　C.产权出典的.由承典人缴纳

　　D.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由经营管理的单位缴纳

　　E.产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人

　　【答案]ABCE。解析：产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的.由房产代管人或者使用人缴纳。选项D错误。

　　考点3 房地产估价

　　单选：下列关于房地产的类型，叙述有误的一项是(　　)。

　　A.按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)

　　B.按土地性质分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房

　　C.按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产

　　D.按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产

　　【答案】B。解析：按开发程度分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。选项B错误。

　　第二节 贷款流程

　　考点4 受理与调查

　　单选：对开发商资质的贷前调查过程中.不需要调查的是(　　)。

　　A.开发商的资信审查

　　B.企业法人代表的个人信用程度

　　C.开发商普通员工的信用程度

　　D.税务登记证明

　　【答案】C。解析：对开发商资信审查具体包括：房地产开发商资质审查、企业资信等级或信用程度、经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照、税务登记证明、会计报表、开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况及企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　考点5 审查与审批

　　判断：贷款审批人对个人住房贷款业务的审批意见类型为“完全同意”“保留意见”“否决”三种。(　　)

　　A.正确

　　B.错误

　　【答案】B。解析：贷款审批人对个贷业务的审批意见类型为“同意”“否决”两种。“同意”表示完全同意按申报的方案(包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素)办理该笔业务。个人住房贷款的审批流程参照个人贷款部分。

　　考点6 签约与发放

　　单选：个人住房贷款的发放中，下列不符合贷款发放条件的是(　　)。

　　A.对已采取质押的贷款.要落实贷款质押手续

　　B.用已设过抵押的物品进行抵押担保

　　C.需要办理保险、公证等手续的，确认有关手续已经办理完毕

　　D.借款人首付款已全部支付到位

　　【答案】B。解析：除A、C、D三项外，贷款发放前，贷款发放人应落实的有关贷款发放条件还有：①借款人所购房屋为新建房的.要确认项目工程进度符合中国人民银行规定的有关放款条件：②对采取委托扣划还款方式的借款人.要确认其已在银行开立还本付息账户用于归还贷款：③对自然人作为保证人的，应明确并落实履行保证责任的具体操作程序。对保证人有保证金要求的.应要求保证人在银行存入一定期限的还本付息额的保证金。

　　考点7 支付管理

　　单选：关于支付管理，下列说法不正确的是(　　)。

　　A.贷款人对贷款资金的支付进行管理可以采用受托支付或借款人自主支付的方式

　　B.采用贷款人受托支付方式的.银行应明确受托支付的条件

　　C.贷款人受托支付完成后.应详细记录资金流向

　　D.采用借款人自主支付的，要求借款人在使用贷款时提出支付申请。

　　【答案】D。解析：采用借款人自主支付的，贷款人应与借款人在借款合同中事先约定.要求借款人定期报告或告知贷款人贷款资金支付情况，不要求借款人在使用贷款时提出支付申请。

　　考点8 贷后管理

　　单选：下列关于个人住房贷款期限调整的说法错误的是(　　)。

　　A.原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率之行

　　B.对分期还款类个人贷款账户.缩短期限后，贷款到期日期至少在下一个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零

　　C.缩短借款期限,已计收的利息也要相应调整

　　D.缩短借款期限后新的借款信息达到新的利率期限档次时.从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行

　　【答案】C。解析：缩短借款期限后的利率不作调整。

　　第三节 风险管理

　　考点9 合作机构管理

　　单选：在个人住房贷款业务中，担保公司的“担保放大倍数”是指(　　)。

　　A.担保公司向银行的贷款与自身实收资本的倍数

　　B.担保公司提供给借款者的贷款与自身实收资本的倍数

　　C.担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数

　　D.担保公司的营业利润与自身实收资本的倍数

　　【答案】C。解析：“担保放大倍数”即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数,倍数过大会造成过度担保而导致最终无力偿贷。

　　考点10 操作风险管理

　　单选：下列不属于个人住房贷款抵押担保的法律风险的是(　　)。

　　A.抵押登记瑕疵.使得抵押担保处于抵押不生效的风险中

　　B.抵押物价值高估.不足值或抵押率偏高

　　C.抵押房产朝南、面积较大、环境良好、交通十分便利

　　D.抵押物重复抵押

　　【答案】C。

　　考点11 信用风险管理

　　单选：个人住房贷款的信用风险通常是因借款人的_________和_________下降导致的。(　　)

　　A.还款能力;还款意愿

　　B.担保品价值：保证人实力

　　C.还款意愿：担保品价值

　　D.还款能力：担保品价值

　　【答案】A。

　　第四节 公积金个人住房贷款

　　考点12 基础知识

　　多选：符合公积金个人住房贷款贷款对象要求的有(　　)。

　　A.按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户

　　B.有较高的工资外经济收入.但非常不稳定

　　C.有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金

　　D.有符合要求的资产进行抵押或质押

　　E.具有农村常住户口

　　【答案】ACD。

　　考点13 贷款流程

　　单选：商业银行先要和公积金管理中心签订(　　)，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。

　　A.《委托贷款通知书》

　　B.《住房公积金借款合同》

　　C.《委托放款协议书》

　　D.《住房公积金贷款业务委托协议书》

　　【答案】D。解析：银行要先和公积金管理中心签订《住房公积金贷款业务委托协议书》，取得个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。根据委托协议及公积金管理中心的具体要求，接受当地公积金管理中心委托，承办银行受托办理公积金借款咨询和申请，经办人员会告知借款人必须符合当地公积金管理中心规定的住屠公积金贷款条件。

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