二、多项选择题

　　1.ADE[解析]B项：在一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任，而在二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任;C项：在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。

　　2.CDE[解析]按照五级分类方式，不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失贷款。银行应按照银行监管部门的规定定期对不良个人住房贷款进行认定。

　　3.ABDE[解析]A项：贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件;B项：银行可根据业务需要或所具备的条件，确定个人住房贷款档案是独立保管还是与银行其他档案公用保管场所;D项：借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退换借款人;E项：领取重要档案材料应由借款人本人办理，并出示身份证原件;借款人委托他人领取的，受托人应出示借款人签发的委托书原件及借款人身份证复印件、受托人身份证原件、受托人身份证复印件。

　　4.AD[解析]B项：购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;C项：购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;E项：建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。

　　5.ABCDE[解析]个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。此外申请人还需满足贷款银行的其他要求，包括：①合法有效的身份或居留证明;②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;③有合法有效的购买(建造、大修)住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;⑤贷款银行规定的其他条件。

　　6.ABCDE[解析]略

　　7.ABDE[解析]金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购买或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否是普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。

　　8.ABC[解析]开发商资信审查内容具体包括：①房地产开发商资质审查;②企业资信等级或信用程度;③国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;④税务登记证明;⑤会计报表;⑥开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;⑦企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。D项属于对项目本身的审查;E项属于对借款人审查的内容。

　　9.ABCE[解析]贷款发放时资金划拨的过程，主要从贷款发放的条件审查与贷款资金的划拨两个方面加以考虑，主要风险，点如下：①个人贷款信息录入是否礁确，贷款发放程序是否合规;②贷款担保手续是否齐备、有效，抵押或质押物是否办理抵押或质押登记手续;③在发放条件不齐全的情况下放款;

　　④在资金划拨中的风险点有会计凭证填制不合要求，未对会计凭证进行审查;贷款以现金发放的，没有“先记账、后放款”等;⑤未按规定的贷款金额、贷款期限、贷款的担保方式、贴息等发放贷款，导致贷款错误核算，发放金额、期限与审批表不一致，造成错误发放贷款。D项属于贷后管理环节的风险。

　　10.ABCDE[解析]保证担保的法律风险主要表现在：①未明确连带责任保证，追索的难度大;②未明确保证期间或者保证期间不明;③保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;④借款人互相提供保证，无益于发放信用贷款;⑤公司、企业的分支机构为个人提供保证;⑥公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。

　　11.ABDE[解析]C项：与商业贷款相比，个人住房公积金贷款的利率相对较低。

　　12.ABCDE[解析]除ABCDE五项以外，申请公积金个人住房贷款时，借款人还应提供银行认可的担保，例如有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人等。

　　13.BDE[解析]公积金个人住房贷款业务中，承办银行的基本职责为公积金借款合同签约、发放，职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作;可委托代理的职责为：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。AC两项属于公积金管理中心的基本职责。

　　14.ABDE[解析]《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当具有以下条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证或者使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。

　　15.BC[解析]B项：月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%);C项：房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入。

　　16。ACDE[解析]《商业银行房地产贷款风险管理指引》第38条规定，商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。

　　17.AB[解析]《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价款退还给买受人，同时支付已付房价款的利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　18.AC [解析]A项：商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流通资金贷款或其他贷款科目发放;C项：商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款的方式发放。

　　19.BCDE[解析]A项：商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%。

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