第三节 风险管理

　　一、合作机构管理

　　合作机构风险主要表现为合作机构的欺诈风险和担保风险。商用房贷款主要面临是开发商带来的项目风险和估值机构、地产经纪等带来的欺诈风险;有担保流动资金贷款则更多的是面临担保机构的担保风险。

　　1.商用房贷款的合作机构管理

　　商用房贷款开展中应规范与外部合作机构的合作，既要充分发挥合作机构在业务拓展、客户选择和贷后管理等方面的积极作用，又要有效防范合作中可能产生的风险，把握好风险控制的主动权。

　　(1)商用房贷款合作机构风险主要包括：

　　①开发商不具备房地产开发的主体资格、开发项目五证虚假或不全;

　　②估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

　　(2)商用房贷款合作机构风险的防控措施

　　①加强对开发商及合作项目审查

　　②加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准人管理。

　　③业务合作中不过分依赖合作机构。

　　2、有担保流动资金贷款的合作机构管理

　　与商用房贷款不同，有担保流动资金贷款的合作机构主要是担保机构、为了有效规避担保机构给银行贷款带来的风险，银行应采取如下防控措施：

　　(1)严格专业担保机构的准入

　　在有担保流动资金贷款开办初期，应严格有担保流动资金贷款外部担保机构的准入。

　　(2)严格执行回访制度

　　严格执行回访制度，关注担保机构的经营情况，对担保机构进行动态管理，以应对担保机构经营风险，不合格的应及时清出。对于已经准人的担保机构，应进行实时关注，随时根据业务发展情况调整合作策略。

　　在动态管理过程中，要随时评价与担保机构的合作情况，建立优质机构档案及不良机构黑名单，为将来合作提供决策依据。

　　二、操作风险

　　个人经营类贷款面临的操作风险主要是由流程执行不严格等情况引起的流程执行不严格主要表现在业务部门没有做好贷前调查和贷后检查等相关工作，审批部门没有把好贷中审批关，从而造成风险隐患。下面就商用房贷款和有担保流动资金贷款的操作风险做具体介绍。

　　1.商用房贷款的操作风险

　　(1)商用房贷款操作风险的主要内容

　　①贷款受理和调查中的风险。

　　②贷款审查和审批中的风险。

　　③贷款签约和发放中的风险。

　　④贷后与档案管理中的风险。

　　(2)商用房贷款操作风险的防控措施

　　①提高贷前调查深度。业务人员在贷前调查阶段，要全面了解掌握借款人所控制主要实体的经营情况、真实财务状况及抵押物情况，评估偿债能力，揭示存在风险。

　　②加强真实还款能力和贷款用途的审查。对名义借款人与实际借款人不一致的，原则上不得受理;对以贷款所购房屋的租金收入作为还款主要来源，或借款人为外地人且在当地无经营实体的，要谨慎办理;严格审查贷款用途，防止以商用房贷款形式套取贷款，用于不符合法律法规、国家产业政策和贷款银行信贷政策的项目。

　　③合理确定贷款额度。贷款额度不能简单按照抵押物评估价值和贷款最高成数来确定，要对借款人所经营的实体进行风险限额测算，在风险限额内根据借款人可实际支配的还贷资金额确定贷款控制额度。

　　④加强抵押物管理。进一步完善抵押物审查、评估、抵押登记等环节的管理，客观、公正估值，合法、有效落实抵押登记手续。对商业前景不明的期房及单独处置困难的产权式商铺等房产，原则上不得接受抵押。

　　⑤强化贷后管理。加大贷后检查力度，将借款人经营状况及抵押房产的价值、用途变化情况作为监控重点;对已形成不良贷款的，根据成因及实际风险状况，尽快采取保全措施。

　　⑥完善授权管理。严格执行对单个借款人的授信总量审批权，控制个人授信总量风险。对以实际借款人及其关系人多人名义申请贷款，用于购买同一房产的，按单个借款人适用审批权限。

　　2、有担保流动资金贷款的操作风险

　　对于有担保流动资金贷款的操作风险，除了商用房贷款操作风险的相关风险点外，还应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化。因此，对于有担保流动资金贷款的操作风险，银行还应采取如下防控措施：

　　(1)在贷款发放后，银行应保持与借款人的联络，对借款期间发生的突发事件及时反应。

　　(2)借款人以自有或第三人的财产进行抵押，抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置。

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