贷前调查

　　贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。

　　对开发商及楼盘项目的调查

　　对个人住房贷款楼盘项目的审查包括对开发商资信的审查、对项目本身的审查以及对项目的实地考察，最后写出调查报告。

　　(1)开发商资信审查。具体包括：房地产开发商资质审查;企业资信等级或信用程度;经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照;税务登记证明;会计报表;开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况;企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。

　　(2)项目审查。具体包括：项目资料的完整性、真实性和有效性审查;项目的合法性审查;项目工程进度审查;项目资金到位情况审查。

　　(3)项目实地考察。银行除对项目有关资料进行审查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的：一是检查开发商所提供的资料和数据是否属实，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。二是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定。检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度。三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。

　　(4)撰写调查报告。信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及

　　实地考察后撰写出项目调查报告。报告应包括以下内容：

　　①开发商的企业概况、资信状况;

　　②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;

　　③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险;

　　④项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数的相关建议。

　　项目调查报告经审核人员审核，交有关审批部门审查核准