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　　第四节 公积金个人住房贷款

　　本节需要重点掌握公积金个人住房贷款的概念、特点和要素，公积金个人住房贷款的操作流程。

　　一、基础知识

　　(一)公积金个人住房贷款的概念

　　公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行"存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保"的原则。

　　(二)公积金个人住房贷款的特点

　　1.互助性。公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。

　　2.普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。

　　3.利率低。相对于商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。

　　4.期限长。目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年(贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年)。

　　(三)公积金个人住房贷款的要素

　　1.贷款对象

　　公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款应具备的基本条件为：

　　(1)具有城镇常住户口或有效居留身份：

　　(2)按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户;

　　(3)有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

　　(4)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;

　　(5)有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;

　　(6)有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;

　　(7)符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。

　　2.贷款利率

　　公积金个人住房贷款的利率按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下(含5年)调整为4.05%，5年期以上调整为4.59%。

　　3.贷款期限

　　公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。

　　4.还款方式

　　公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。

　　5.担保方式

　　目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。

　　6.贷款额度

　　公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房(房改房)的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。

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