第六章 个人经营性贷款

　　考点6.1 个人经营性贷款(P179)

　　个人经营性贷款包括个人商用房贷款、个人经营贷款、农户贷款(农户小额信用贷款、农户联保贷款)和下岗失业小额担保贷款。

　　考点6.2 个人商用房贷款基础知识和贷款流程(P179-P185)

　　1.个人商用房贷款借款人必须已支付所购商用房价值50%以上的首付款，商住两用房首付比例在45%及以上;

　　贷款利率：不得低于人民银行规定的同期同档次利率的1.1 倍;

　　贷款期限：最短为1 年(含)，最长不超过10 年;

　　还款方式：按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周(双周、三周)还本付息还款法等;

　　担保方式：抵押、质押和保证，履约保证保险;以财产抵押的，保险期限不得短于借款期，还款责任险投保金额不得低于贷款本金和本息之和，贷款银行应为保险的第一受益人，且保险单不得有任何有损贷款银行权益的限制条件;采取第三方保证的，保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，如有变动，提前30 天通知贷款银行;采取履约保证保险的，保险期间内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险;

　　贷款额度：不得超过所购商用房价值的50%，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不超过商用房价值的55%。

　　2.贷款流程：同考点3.2。

　　考点6.3 个人商用房贷款风险管理(P185-P192)

　　1.商用房贷款合作机构面临的风险：开发商不具备房地产开发主体资格的风险;开发项目“五证”【国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证】;估值机构、地产经纪和律师事务所等联合借款人欺诈银行骗贷。

　　2.商用房贷款合作机构风险的防控措施：加强对开发商及合作项目的审査;加强对估值机构等合作机构的准入管理;业务合作中不过分依赖合作机构。

　　3.受理与调查环节是经办人员与借款人接触的重要环节，对于贷款质量有着至关重要的作用。风险：借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定;借款申请人所提交的材料是否真实、合法;借款申请人的担保措施是否足额、有效;未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度;授意借款人虚构情节;

　　4.审查与审批环节风险点：业务不合规;业务风险与效益不匹配;未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放;审批不严，向不符合条件借款人发放贷款;将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

　　5.操作风险的防控措施：

　　①建立并严格执行贷款面谈制度;②提高贷前调查深度;

　　③加强真实还款能力和贷款用途的审查【对租金收入为主要来源或外地的在当地无经营实体的，要谨慎办理】;

　　④合理确定贷款额度;⑤加强抵押物管理;⑥完善授权管理;⑦加强贷款合同管理;

　　⑧加强对贷款的发放和支付管理【遵循审贷与放贷分离原则】;⑨强化贷后管理。

　　6.信用风险的主要内容：借款人还款能力的变化【难把握借款人资产与负债状况;国内失信惩戒制度不完善】、商用房出租情况的变化、保证人还款能力变化。

　　考点6.4 个人经营贷款(P192-P202)

　　1.个人经营贷款是指用于借款人合法经营活动的人民币贷款;

　　贷款对象：具有合法经营资格的法人企业或个体工商户;

　　贷款用途：借款人或其经营实体合法的经营活动，且符合工商行政管理部门许可的经营范围;不得用于证券、期货和股本权益性投资，房地产，非法项目;

　　贷款期限：一般不超过5 年，采用保证担保方式的不得超过1 年;

　　担保方式：抵押、质押和保证三种方式;贷款期限不得超过抵押房产剩余的土地使用权年限，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%;

　　2.个人经营贷款的合作机构主要是担保机构;

　　3.个人经营贷款的操作风险：与商用房贷款的操作风险一样，除外应特别关注借款人控制企业的经营情况变化和抵押物情况的变化;

　　防控措施：①贷款发放后，保持与借款人的联络，对期间的突发事件及时反应(定期回访、每月至少拜访一次等);

　　②抵押物须产权明晰、价值稳定、变现能力强、易于处置(资料的真实有效性、抵押物的合法性、权属的完整性、存续情况的完好性;抵押手续办理规范，原则上贷款银行经办人员应直接参与抵押手续的办理，不可完全交由外部中介机构办理;谨慎受理产权、使用权不明确或当前管理不够规范的不动产抵押，包括自建住房、集体土地使用权、划拨土地及地上定着物、工业用房、仓库等，原则上不接受为个人经营贷款的抵押物。)

　　考点6.5 农户贷款(P203-P206)

　　1.农户贷款是银行金融机构向符合条件的农户发放的用于生产经营、生活消费等用途的本外币贷款。农户是指长期居住在乡镇和城关镇所辖行政村的住户、国有农场的职工和农村个体工商户。

　　2.农户应具备的条件：①以户为单位发放，明确一名家庭成员为借款人;②在辖区内;⑦在农村开立结算账户等;

　　3.还款方式：分期还本付息、分期还息到期还本等方式;原则上一年期以上贷款不得采用到期利随本清方式。

　　4.借款人可以自主支付的情形：①农户生产经营贷款且金额不超过50 万或用于农副产品收购等无法确定交易对象的;

　　②农户消费贷款金额不超过30 万元;③借款人交易对象不具备有效使用非现金结算条件;④法律法规规定的其他情形。

　　考点6.6 下岗失业小额担保贷款(P206-P208)

　　1.下岗失业小额担保贷款是指银行在政府制定的贷款担保机构提供担保的前提下，向中华人民共和国境内的下岗失业人员发放的人民币贷款;

　　原则：担保发放、微利贴息、专款专用、按期偿还;

　　贷款对象：下岗失业人员再就业提供金融支持;

　　2.贷款对象的条件：①境内、健康、有一定劳动技能的下岗失业人员;②60 岁以内，完全民事行为能力;③当地城镇居民户口;④有“再就业优惠证”，同时具备一定劳动技能，具有还款能力;⑤在银行均没有不良贷款记录。

　　3.贷款利率：在中国人民银行公布的贷款基准利率的基础上上浮3 个百分点;非微利项目的小额担保贷款，不享受财政贴息;反之，享受全额贴息(不含东部七省)，展期不贴息;

　　4.贷款期限：最长不超过2 年，经同意可延展还款期限一次，延长期限最长不超过一年;

　　5.贷款额度：起点一般为2000 元，对个人的最高额度为5 万元;对符合条件的城镇妇女，最高为8 万元;对符合条件的妇女合伙经营和组织起来就业的最高可提高至10 万元;合伙经营项目申请小额担保贷款的，实行项目额度总量控制、贷款单户管理的原则;每个申请人均由同一担保机构进行独立的担保，合伙经营的借款人之间要承担连带责任保证。

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