贷款抵押分析

　　学习目的

　　■ 掌握贷款抵押的设定条件

　　■ 了解贷款抵押的风险因素，掌握贷款抵押的风险防范

　　贷款抵押是债务人或第三人对债权人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为。提供抵押财产的债务人或第三人称为抵押人;所提供抵押财产称为抵押物;债权人则为抵押权人。抵押设定之后，在债务人到期不履行债务时，抵押权人有权依照法律的规定以抵押物折价或以抵押物的变卖价款较其他债权人优先受偿。

　　8.2.1 贷款抵押的设定条件

　　1.抵押的范围

　　债务人在向商业银行提出信贷申请时，信贷人员应要求其提供担保方式意向。如采用抵押担保，信贷人员应依据银行制度规定及平时掌握的情况，对债务人提出的抵押人和抵押物进行初步判断。如认为不符合条件，应告知债务人另行提供抵押人、抵押物或改变担保方式。

　　根据《担保法》的规定，下列财产可以抵押：

　　①抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

　　②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

　　③抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物;

　　④抵押人依法有处分权的原材料、半成品、产品;

　　⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权;

　　⑥依法可以抵押的其他财产。

　　不得抵押的财产有：

　　①土地所有权;

　　②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权， 但担保法特别规定的除外;

　　③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　④所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　⑤依法被查封、扣押、监管的财产;

　　⑥依法不得抵押的其他财产。

　　2. 贷款抵押额度的确定

　　(1)抵押物的认定

　　作为贷款担保的抵押物，必须是归抵押人所有的财产，或者是抵押人有权支配的财产。因此，银行对选定的抵押物要逐项验证产权。实行租赁经营责任制的企业，要有产权单位同意的证明;集体所有制企业和股份制企业用其财产作抵押时，除应该核对抵押物所有权外，还应验证董事会或职工代表大会同意的证明;用共有财产作抵押时，应取得共有人同意抵押的证明，并以抵押人所有的份额为限。

　　(2)抵押物的估价

　　抵押物的估价是评估抵押物的现值。银行对抵押物的价值都要进行评估。

　　①估价方法

　　由于我国的法律还未就抵押物估价问题作出具体规定，一般的做法由抵押人与银行双方协商确定抵押物的价值，委托具有评估资格的中介机构给予评估或银行自行评估。一般的估价方法是：

　　● 对于房屋建筑的估价，主要考虑房屋和建筑物的用途及经济效益、新旧程度和可能继续使用的年限、原来的造价和现在的造价等因素;

　　● 对于机器设备的估价，主要考虑的因素是无形损耗和折旧，估价时应扣除折旧;

　　● 对可转让的土地使用权的估价，取决于该土地的用途、土地的供求关系。

　　此外，估价的时间性和地区性，也都会对评估结果产生一定的影响。

　　②抵押率的确定

　　在抵押物的估价中，确定抵押率也非常关键，抵押率的高低直接影响了抵押物对债权的保障程度。确定抵押率的依据主要有以下两点内容。

　　一是抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

　　二是抵押物价值的变动趋势。一般可从下列方面进行分析。

　　● 实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值;

　　● 功能性贬值，即由于技术相对落后造成的贬值;

　　● 经济性贬值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

　　信贷人员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

　　担保审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率。抵押率的计算公式为：

　　抵押率 = 担保债权本息总额 / 抵押物评估价值额 × 100%

　　(3)抵押贷款额度的确认

　　由于抵押物在抵押期间会出现损耗、贬值，在处理抵押物期间会发生费用，以及贷款有利息、逾期有罚息等原因、银行一般向借款人提供的贷款额会低于抵押物的评估值，贷款额度要在抵押物的评估价值与抵押贷款率的范围内加以确定。其计算公式为：

　　抵押贷款额 = 抵押物评估值 × 抵押贷款率

　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

　　(4)抵押合同的签订

　　贷款发放前，抵押人与银行要以书面形式签订抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：

　　①被担保的主债权种类、数额;

　　②债务人履行债务的期限;

　　③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;

　　④抵押担保的范围;

　　⑤当事人认为需要约定的其他事项。

　　根据《担保法》的规定，办理财产抵押的，还应按有关规定办理抵押登记手续，方可取得贷款。

　　3. 抵押的效力

　　(1)抵押担保的范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。如果抵押合同另有规定的，按照规定执行。

　　(2)抵押物的转让

　　在抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知银行并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知银行或者未告知受让人的，转让行为无效。若转让抵押物的价款明显低于其价值的，银行可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向银行提前清偿所担保的债权，超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。同时，抵押权不得与其担保的债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

　　(3)抵押物的保全

　　在抵押期间，银行若发现抵押人对抵押物使用不当或保管不善，足以使抵押物价值减少时，有权要求抵押人停止其行为。若抵押物价值减少时，银行有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相等的担保。若抵押人对抵押物价值减少无过错的，银行只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。其抵押物未减少的部分，仍作为债权的担保。

　　(4)抵押权的实现

　　抵押担保虽然具有现实性和凭物性，但抵押权是与其担保的债权同时存在的。抵押贷款到期，若借款人能足额按时归还本息，则抵押自动消失。若借款人不能按时归还贷款本息，或银行同意展期后仍不能履行，抵押权才真正得以实现。总之，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消失的，抵押权也消失。

　　8.2.2 贷款抵押风险分析

　　为避免抵押合同无效造成贷款风险，银行抵押贷款首先要做好风险分析工作，只有详备的风险分析加上完备的风险防范才能真正保证贷款抵押的安全性。

　　1.贷款抵押风险分析

　　(1)抵押物虚假或严重不实

　　抵押权建立的前提是抵押物必须实际存在，且抵押人对此拥有完全的所有权。客观上由于所有权的确定是项较复杂、政策性很强，又可能涉及多个部门的事情，存在一些漏洞，给一些蓄意骗取银行贷款的不法分子可乘之机。

　　(2)未办理有关登记手续

　　我国《担保法》规定了在法律规定一定范围内的财产抵押时，双方当事人不但要签订抵押合同，而且要办理抵押物登记，否则抵押合同无效。实践中，有可能发生未办理抵押登记的情况，甚至作了假登记。

　　(3)将共有财产抵押而未经共有人同意

　　共有财产是指两人以上对同一财产享有所有权。对以共有财产抵押的，按照共有财产共同处分的原则， 应该经得各共有人的同意才能设立，否则抵押无效。

　　(4)以第三方的财产作抵押而未经财产所有人同意

　　未经所有权人同意就擅自抵押的，不但抵押关系无效，而且构成侵权。所以，以第三方的财产作为抵押，必须经得第三方同意，并办理有关法律手续，方能有效。

　　(5)资产评估不真实， 导致抵押物不足值

　　抵押物价值是随着市场行情变化，相对不确定，但借款人往往为了多贷款，利用各种手段尽量争取将抵押物价值抬高，而一些中介评估机构不规范竞争，造成目前资产评估不真实的情况大量存在，使抵押物不足值成为抵押贷款的重要风险点。

　　(6)未抵押有效证件或抵押的证件不齐

　　抵押中的财产一般都由抵押人控制，如果抵押权人未控制抵押物的有效证件，抵押的财产就有可能失控，就可能造成同一抵押物的多头抵押和重复抵押。如某公司用汽车营运车牌抵押，在A银行抵押时只在有关部门作了抵押登记，之后又在B银行以将车牌交其保管的方式质押，重复抵押行为给银行贷款带来风险。

　　(7)因主合同无效， 导致抵押关系无效

　　抵押权的发生与存在须以一定债权关系的发生与存在为前提和基础。故抵押权是一种从权利。主合同无效，从合同也无效。贷款主合同无效，多见于贷款合同附条件生效，但生效条件不具备，或贷款违背了有关法律规定，或贷款超出经营范围等。

　　(8)抵押物价值贬损或难以变现

　　如果抵押人以易损耗的机器或交通运输工具作抵押，抵押物易受损失，且价值贬值快，从而使贷款难以获得有效的保障。对于专用机器设备等抵押物，由于变现能力差，不易流转，也难以实现抵押价值。

　　2. 贷款抵押的风险防范

　　(1)对抵押物进行严格审查

　　首先要确保抵押物的真实性，这要求信贷人员认真审查有关权利凭证，对于房地产抵押的，要对房地产进行实地核查;其次确保抵押物的合法性，这要求信贷人员严格依照相关法律审查抵押物，防止法律禁止抵押的财产用于抵押。最后认真查验抵押物的权属，确保抵押物的有效性。信贷人员在核查抵押物的权属时一定要认真仔细，特别要注意以下情况：用合伙企业财产抵押时，必须经全体合伙人同意并共同出具抵押声明。

　　(2)对抵押物的价值进行准确评估

　　这是保证抵押物足值的关键。在实际操作中，银行一般要求抵押企业提供商业评估机构出具的评估报告，并根据评估价值打折扣后确定贷款额。这就要求银行认真审查评估报告的真实性和准确性，防止评估价值中掺有水分。贷款一旦发放后，银行应按照一定的时间频率对抵押物价值进行评估。可见，抵押物价值评估是一项经常性的工作。

　　(3)做好抵押物登记工作， 确保抵押关系的效力。

　　需依法登记的抵押物，抵押合同自登记之日起生效。这些财产包括房地产、林木、航空器、船舶、车辆以及企业的设备和其他动产。法律规定自登记之日起生效的合同，必须办理抵押登记，否则合同就无效。因此，银行在办理抵押贷款时，对法律规定需登记的合同，必须切实做好登记工作，以确保抵押关系的合法有效。

　　(4)抵押合同期限应覆盖贷款合同期限

　　抵押期限应等于或大于贷款期限，凡变更贷款主合同的，一定要注意新贷款合同与原贷款抵押合同期限的差异，不能覆盖贷款合同期限的要重新签订抵押合同。