查看汇总：2013会计职称《初级会计实务》知识点预习汇总

第四章 投资性房地产

　　知识点预习一：投资性房地产的定义、特征及范围

　　一、投资性房地产的定义与特征

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

　　二、投资性房地产的范围

　　投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

　　(一)属于投资性房地产的项目

　　1.已出租的土地使用权

　　已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权

　　3.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

　　(1)用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

　　(2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

　　(3)企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

　　(二)不属于投资性房地产的项目

　　下列房地产不属于投资性房地产：

　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。

　　2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

　　如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　【考题解析•多选题】(2007年)下列各项中，属于投资性房地产的有( )。

　　A.企业拥有并自行经营的饭店

　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼

　　C.房地产开发企业正在开发的商品房

　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权

　　『正确答案』BD

　　知识点预习二：投资性房地产的确认和初始计量

　　(一)外购投资性房地产的确认和初始计量

　　企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为外购的投资性房地产加以确认。

　　采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目;采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　(二)自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。

　　采用成本模式进行后续计量的，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。采用公允价值模式进行后续计量的，借记“投资性房地产——成本”科目，贷记“在建工程”或“开发产品”科目。

　　【知识点链接】土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折旧。

　　【例】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。

　　要求：根据上述资料编写甲公司的账务处理

　　『正确答案』

　　甲公司的账务处理如下：

　　土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)=4 500 000(元)

　　借：固定资产——厂房 12 000 000

　　投资性房地产——厂房 12 000 000

　　贷：在建工程——厂房 24 000 000

　　借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000

　　贷：无形资产——土地使用权 4 500 000(9 000 000÷2)